Soy extranjero y rento mi propiedad en la Riviera Maya: ¿Qué impuestos debo pagar en México?

Si eres extranjero y tienes una propiedad en la Riviera Maya que rentas —ya sea por temporada, por largo plazo, o a través de plataformas como Airbnb, Vrbo o Booking— hay algo que debes saber: el SAT mexicano espera que pagues impuestos sobre esos ingresos, sin importar tu nacionalidad ni dónde vivas el resto del año.

La buena noticia es que con la asesoría correcta el proceso es manejable, los impuestos son razonables, y cumplir te protege de multas que pueden ser millonarias. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.

¿Por qué México te cobra impuestos si no eres residente?

México aplica el principio de fuente de riqueza: si el ingreso se genera en territorio mexicano, México tiene derecho a cobrarte impuestos sobre él. Tu propiedad está en Playa del Carmen, Tulum o Cancún, así que la renta que generas es ingreso mexicano —aunque tú vivas en Toronto, Nueva York o Madrid.

Esto aplica para:

• Casas y departamentos rentados por temporada vacacional

• Propiedades en plataformas como Airbnb, Vrbo, Booking o Expedia

• Rentas de largo plazo (anuales o semestrales)

• Habitaciones rentadas dentro de tu propia casa

¿Qué impuestos debes pagar exactamente?

Hay tres impuestos principales que debes considerar:

1. ISR (Impuesto Sobre la Renta) Es el impuesto sobre la ganancia que generas con la renta. Como extranjero sin residencia fiscal en México, normalmente se aplica una retención del 25% sobre el ingreso bruto, sin deducciones. Sin embargo, si te registras correctamente ante el SAT puedes acceder a regímenes más favorables y deducir gastos (mantenimiento, comisiones de plataforma, predial, servicios, etc.), pagando mucho menos.

2. IVA (Impuesto al Valor Agregado) Si rentas amueblado y por estancias cortas (como en Airbnb), debes cobrar el 16% de IVA sobre la renta. Plataformas como Airbnb ya retienen una parte, pero eso no significa que estés cumpliendo al 100% —faltan declaraciones y trámites que la plataforma no hace por ti.

3. Impuesto al Hospedaje (Quintana Roo) En Quintana Roo, además, se cobra el 5% de impuesto estatal al hospedaje sobre rentas turísticas. Este se paga directamente al estado y muchos propietarios extranjeros ni saben que existe… hasta que llega una notificación.

El error más común (y más caro) que vemos

Muchos extranjeros piensan: "Airbnb ya me retiene impuestos, entonces estoy bien."

Falso. Airbnb retiene una parte, pero:

• No te registra ante el SAT

• No presenta tus declaraciones mensuales o anuales

• No te emite los CFDI (facturas) que necesitas

• No te cubre el impuesto al hospedaje estatal

• No te ayuda si el SAT te audita

Resultado: propietarios que llevan años rentando creyendo que estaban en orden, y un día reciben un crédito fiscal de cientos de miles de pesos por impuestos no pagados, recargos y multas.

¿Qué necesitas para estar en regla?

Para rentar tu propiedad en la Riviera Maya cumpliendo con el SAT necesitas:

1. RFC (Registro Federal de Contribuyentes) como extranjero con ingresos en México

2. e.firma (firma electrónica del SAT)

3. Régimen fiscal correcto según tu situación (RESICO, Arrendamiento, etc.)

4. Emisión de CFDI por cada renta cobrada

5. Declaraciones mensuales de ISR e IVA

6. Declaración anual

7. Pago del impuesto al hospedaje estatal en Quintana Roo

Suena a mucho, pero todo esto se puede manejar con un despacho contable que conozca el tema —y en Uccount Riviera lo hacemos por ti, mes a mes, sin que tengas que estar viajando ni perdiendo el sueño.

¿Cuánto pagas realmente al final?

Depende del régimen fiscal y de tus deducciones, pero con asesoría correcta la mayoría de nuestros clientes extranjeros terminan pagando entre el 8% y el 15% sobre sus ingresos netos, muy por debajo del 25% de retención que aplica si no te registras.

La diferencia entre estar registrado o no puede significar decenas de miles de pesos al año —en tu bolsillo, no en el del SAT.

¿Y si llevo años rentando sin declarar?

Aún estás a tiempo. El SAT permite regularizaciones, y aunque puede haber recargos, casi siempre es muchísimo más barato regularizarte voluntariamente que esperar a que ellos te encuentren. En Uccount Riviera hemos ayudado a varios propietarios extranjeros a ponerse al corriente sin sustos.

En resumen

Si eres extranjero y rentas tu propiedad en Playa del Carmen, Tulum o Cancún:

• ✅ Sí debes pagar impuestos en México

• ✅ Las plataformas no te cubren todo

• ✅ Registrarte correctamente te ahorra dinero

• ✅ No hacerlo puede salir muy caro

💬 ¿Necesitas ayuda con tu propiedad en la Riviera Maya?

En Uccount Riviera somos especialistas en asesoría fiscal para extranjeros con propiedades en Playa del Carmen, Tulum y Cancún. Te ayudamos a registrarte ante el SAT, declarar correctamente, optimizar lo que pagas y dormir tranquilo sabiendo que todo está en orden.

📲 Escríbenos por WhatsApp: +52 984 198 1237

📧 Correo: Contador@uccountriviera.com

📍 Oficina: Av. Aviación local 1, Playacar Fase 2, Playa del Carmen

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